曾经作为中国城市化象征的高层住宅楼，正在集体老化。随之而来的，是愈发频发的安全事故：电梯发生故障后坠落或冲顶，外墙脱落砸死居民或外卖员，高层消防救援受限导致火势持续蔓延……不久前，一篇文章甚至将老化后的高层住宅楼形容为威胁生命安全的“高层凶器”。

根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布最新的《民用建筑设计统一标准》（2019年），中国高层住宅楼是指建筑层数在10层及以上，或建筑首层室内地面至最高居住楼层的高度超过27米的建筑。超高层建筑指40层以上，高度100米以上的建筑物。近几年，中国对高层建筑的限制越来越严格。今年7月，中央城市工作会议明确提到“严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平”。

凤凰网检索统计了2023年至2025年间20起由于高层住宅楼老化造成人员死亡的安全事故，事故原因包括火灾、电梯故障、外墙脱落、燃气爆炸。其中，火灾是最常见的风险来源，在统计中占比超过60%。

一、触目惊心的高层住宅安全事故

2025年11月26日，香港新界地区的大埔宏福苑火灾就是典型的高层住宅安全事故，7栋大楼均超过30层，楼高近百米，楼龄为42年，超过36%的居民为65岁以上老人（2021年数据），消防救援难度极大。截至发稿前，大火已经导致128人死亡，200人情况未明。

过往事故还包括：2023年，山西吕梁临县临泉镇湫河花苑小区电缆井因接触不良产生电弧，迅速点燃井道内的可燃物，造成5人死亡；2024年，南京明尚西苑小区因电动自行车起火，在短短几分钟内，浓烟顺着管道井迅速蔓延整栋楼，导致15人死亡、44人受伤。

相较于普通建筑物火灾而言，高层火灾的痛点在于：一旦火势进入高层楼宇内部的竖井空间，就可能迅速蔓延整栋楼，造成更多人员伤亡和更大财产损失。

此外，电梯故障和外墙脱落导致的死亡事件也时有发生。今年2月，昆明某小区发生罕见的电梯冲顶，导致一名业主当场身亡。今年8月，长沙北辰三角洲小区，一名20岁女孩被小区外墙脱落的水泥块砸中，不幸身亡。她生前是一名主播，2024年才搬进其公司在这座小区为她和同事安排的宿舍，她的房间小到只能容纳一张床和一只小沙发。

一起起看似零散的事故，折射出共同困境：当年象征城市化繁荣景象的高层住宅楼，在进入十余年甚至更老的楼龄后，风险开始密集显现。尤其是那些容易被忽视的高层配套和细节（如一整套机电和消防系统），比楼体老化得更加明显，成为隐蔽的隐患。

二、致命电梯、砸人外墙和消防云梯难以抵达的高层

电梯：高层住宅最先“老化”的部件之一

在江苏常州天宁区的一栋32层高层住宅里，李梅已经生活十五年了。她回忆起刚搬进来的情景：那时小区刚建成不久，绿化整齐，楼下有草坪和健身器材，周围学校资源好，“在当时算是比较好的学区（房）”。转折出现在去年，小区业主群里不断有人抱怨电梯故障，维修工隔三差五就要来一趟。“两梯四户，两百多户人家，一台电梯坏掉，大家就只能挤另一台，早高峰很受影响。”

一次，同单元邻居老太太被困电梯，轿厢从26层直坠到B1层，老太太拼命敲电梯门才被路人获救。今年7月19日，李梅乘电梯时轿厢突然发出断裂声，控制面板数字消失、按键失灵，手机也拨不出电话，按下紧急求助键后，等待救援的一分多钟里她双腿发抖，最终被维修工救出。自那以后，她乘电梯都下意识靠在角落。

在四川攀枝花，王磊家小区建成17年，是单位分配的经济适用房，楼里唯一一台电梯从2018年起故障频发。原本核载12人，如今物业要求只能乘6人。电梯小毛病天天有：有时灯全灭只剩红色数字跳动，有时门反复开合才运行。2019年寒假电梯曾停运三四天，居民只能爬楼，此后王磊索性走楼梯出入。

深圳市建筑设计研究总院有限公司总建筑师冯果川表示，电梯寿命一般在15至20年，我国大批高层住宅楼起建于上世纪90年代至本世纪初，数以万计的电梯正步入风险期。据国家市场监管总局2025年5月发布，截至2024年底，全国电梯总量达1153.24万台；使用15年以上的老旧电梯达90万台；2024年共发生电梯事故41起，死亡27人。

外墙：高层住宅更隐秘的安全隐患

在北京朝阳区，赵明在一栋2005年建成的30多层高层住宅住了七年，买顶层是看中带露台的户型。但搬进来不久，楼顶装饰材料开始剥落，是带金属光泽的三合板，内部实则是木板，如今只剩裸露角铁龙骨。他亲眼见过小区瓷砖整块脱落，砸在地面炸开。业主多次投诉，物业“哪里掉了补哪里”，始终未彻底解决。

顶楼渗水也让赵明头疼。物业修补时未拆旧防水层，直接覆盖新防水卷材，两层间形成空隙，雨水渗入，每逢暴雨天花板就鼓起“水包”，戳破放水抹白灰也治标不治本，“每年都漏，每年都修，每年还是修不好”。

西南交通大学土木工程学院副教授许浒表示，建筑外墙脱落是老化结果，高层建筑多在人群密集处，放任发展会增大人员伤亡和财产损失风险。2023年至2025年，每年都有外墙脱落致死事件：2023年福州临江新天地福江苑小区外立面脱落致居民身亡；2024年昆明外卖员遭外墙装饰层坠落致死；2025年长沙北辰三角洲小区水泥块砸死住户。

消防：云梯高度有限与“烟囱效应”难题

武汉市民张果家住56层超高层住宅的第50层，刚搬进来喜欢“住在云端”的感觉，但后来开始忧虑：“如果哪天楼里真着火了，消防云梯能爬上来吗？”她的担忧有现实印证，2011年除夕夜沈阳皇朝万鑫国际大厦B座（高152米）突发大火，消防车喷水只能到中间部位，云梯车升到极限仅覆盖六七十米，火势失控导致B座烧剩框架，并蔓延到A座和C座。

曾在一线消防队伍服役27年的中国消防协会科普委委员许传升分析，高层建筑内的竖向井道（电梯井、管道井等）会让烟气形成“烟囱效应”迅速蔓延。按现行规范，超过33米的住宅楼必须安装消防电梯，一旦火灾导致停电或电梯故障，消防员只能靠体力攀登，呼吸器续航有限，救援时间在轮换中流逝。

国家消防救援局数据显示，2024年前9个月全国高层建筑火灾发生38750起，超过2023年全年的23633起。高层火灾仅占总火灾起数的5.4%，造成的死亡人数却占15%以上。

三、高层住宅老化：从“城市化符号”到“贫民窟”担忧

在中国城市化进程中，高层住宅楼是绕不开的符号，改变了城市天际线，影响了一代人生活方式。冯果川回忆，中国真正的“高层潮”出现在1998年房改后，此前住宅以五六层为主，早在上世纪六七十年代大城市虽有少量高层，但数量有限。1998年福利分房制度终结，住房市场化铺开，地价飙升，盖高楼成开发商降低成本的办法——楼层越高，每套房子摊到的土地成本越低。

同时，中国城镇化进程飞速推进，1998年城镇常住人口占比约30%，2022年末跃升至65.22%，二十多年里超3亿人从农村进城市，住房需求激增。有限土地叠加膨胀人口，催生了越来越多高楼。北京大学林肯研究院报告指出，1998年房改后“高层住宅成为中国商品房供给的主要产品，目前已形成大规模建筑体量”。如今中国现有高层建筑逾100万栋，超100米的超高层建筑达5000余栋，总量居世界第一。

“遍地高楼”的景观如今进入城市化叙事第二章：面临前所未有的高楼老化考验。冯果川提到，高层住宅楼依赖的机电和消防系统（电梯、送风机、喷淋、报警器等）老化迅速，楼越高设备越复杂。按《建筑设计防火规范》GB 50016，24米以下建筑楼梯间加防火门即可；超24米需设“消防前室”配合送风系统防烟雾倒灌；超100米超高层要专门设避难层。这些附加系统寿命远比楼短，电梯、送风机等配套设备通常15至20年进入老化期，需持续维护。

维护跟不上时问题集中暴露。2024年浙江省消防救援总队公布的火灾隐患名单中，长兴镜水蓝庭小区防火门损坏、消火栓和喷淋系统无水，消防主机线路故障；永康龙域天城小区多项消防设施瘫痪。2024年武汉一小区22层火灾，消防员发现1楼到34楼消火栓里没有一滴水。

中国大规模高层住宅老化后沦为“贫民窟”的论调甚嚣尘上。一位曾住28层的业主称，怀孕产检时遇电梯坏，只能抱肚子从28楼挪下去，后来隔壁单元火灾蔓延多层，她卖房置换2楼房子，“真遇突发情况顶多跳下去骨折”。清华大学建筑学院教授尹稚曾提到，住宅产权70年，但有效寿命仅30年甚至20来年，过去建造标准更低，正面临“老旧实体建筑技术性死亡”的现实。

四、高层住宅老了、坏了，怎么修？

从理论上，高层住宅老化问题可预防。冯果川形容楼宇像人需定期体检，人体心脏、肝脏能坚持几十年，但牙齿、皮肤等更早出问题；高层主体结构寿命动辄50年甚至上百年，电梯、外墙等机电设施15—20年开始衰退，对这些部件定期检测、预防性维护至关重要。

冯果川认为，未来可探索建立第三方检测和强制更新机制，像车检一样将楼宇体检纳入周期性管理。新型无人机几分钟能完成外立面巡查，发现瓷砖空鼓和裂缝；传感器可实时监测电梯运行数据预警异常。但这需要政策法规、维修资金、居民共识的共同支撑。

然而理想与现实有差距。凤凰网接触的业主几乎都提到维修翻新难因“居民意见不统一”。李梅所在小区商讨电梯大修，换一部需30多万元，每户约承担2000元，但低层居民觉得影响有限，租房业主认为事不关己，最终不了了之。王磊小区换电梯议题也始终难凝聚行动，“大家都知道危险，可真要出钱，谁都往后退”。

小区公共设施修缮是漫长拉锯战。赵明回忆，小区要修缮无障碍坡道，因一楼业主反对搁浅，理由是自家没有老人，认为开发商交付的“最好”。理论上每座小区都有公共维修基金，但启动困难。根据《住宅专项维修资金管理办法》，使用需业主表决同意，再经居委会、审计部门、房管部门层层审核，广州市政协常委曹志伟曾披露，从申请到落地“总体没有6至8个月拿不下来”。

面对风险，居民只能靠个体智慧和侥幸心理应对：李梅收藏“电梯自救”视频；赵明走路离楼体远一些；还有居民准备应急逃生包。李梅已产生搬家念头，“以后不会考虑高层住房了”，但对大多数普通家庭来说换房不易。若不想和高楼共同老去，居民、物业、政府都要在预防住宅老化路上积极探索。

应对方要求，文中张果、李梅、王磊、赵明均为化名