出品|棱镜腾讯小满工作室

三年来，刘辉(化名)见证了自己建楼盘从打地基到封顶，再到现在的现房竣工，以及赔钱赚吆喝的最终结局。

“2019年土地拍卖楼面价9700多块每平米，开的拍卖行卖了1.6万。现在已经建成现房，价格降到了一万四。”负责项目营销的刘辉告诉笔者，现在卖一套亏一套，无论成本利润率还是IRR(投资回报率)都无法核算。

这个位于北方省会城市四环外的郊区项目，一度因为“领事馆区概念”吸引了众多投资者。但如今泡沫破灭，申报的商业套餐并未落地，由于整体市场进入寒冬，该板块已彻底跌入谷底。刘辉说，即使降价，大部分项目90%以上的客户还得靠中介分销。“为了提振业绩，我们市公司营销总是上街发传单招揽顾客。十几年来我从来没有遇到过这种低迷的市场。”

但它可以使该项目成为地区销售冠军。除了价格，“所见即所得”的现房是最大的代言。

从拿地到竣工交付，建筑工期基本需要2-3年。此前的期房预售制度，开发商提前占用购房者的全款房源，实际上增加了隐形杠杆。

国家统计局数据显示，2021年，房地产行业36.76%的资金来自存款和预收款，16.1%来自个人按揭贷款。这意味着更快的销售提供了一半以上的资金。目前全国80%以上的商品房都是期房预售。

2021年下半年开始，多米诺骨牌效应显现。恒大、融创等30多家房企陷入债务危机，前锋房企项目停工潮开始蔓延。由于对期房交付缺乏信心，购房者开始转向现房项目。与此同时，为了获得现金流，开发商也开始加快现房销售。

据柯睿房地产研究中心统计，截至10月7日，已披露65家重点房企2022年上半年库存明细，现房库存总额为13566亿元，较2021年末微降4.2%。这是五年来现货库存的首次下降。

对于购房者来说，出售现房的呼声不绝于耳，预售制度再次成为众矢之的。但从实际操作来看，改变并不容易。地方土地财政的算盘，开发商的生存转型，市场的平稳过渡都需要考虑进去。

想要现有的房子，但是不要后期和积货。

在刘辉所在的城市，很多楼盘因为销售不畅、资金不足而被迫停工。但得益于其央企的发展和雄厚的资金实力，其自身项目均按正常进度建设，甚至提前近两个月交付。

“我们手里还有400多现金房，还要给物业公司交空置费。为了出成绩，小户型基本都降价了，现在大部分都是120平米以上的大户型。”刘辉告诉笔者，购房款到账后，购房者最快可以在15个工作日内收房，但市场上现有的房子项目并不多。

从特价房的零星优惠，到项目整体降价，再到中介开始分房，甚至到提前结算分房佣金，开发商都想尽办法摆脱。目前，现房销售已经成为最新的营销卖点。

自2022年7月以来，包括时代中国、R&F、徐汇和卓悦在内的房企推出了“现房节”的概念。以时代中国为例，其宣称的“所见即所得，买了就住”，覆盖广州、佛山、珠海等多个省份的19个项目，大部分已交付或年内交付。

值得注意的是，这些项目大多是后期或过去的积压项目，更多的只是营销噱头。

多位郑州房产中介向笔者反映，在当地房地产停工潮的影响下，他们在向客户介绍新房源项目时，会优先考虑非雷阵雨房企的现房或准现房，比如半年内可以交房的，有时还会去工地现场拍照，看看有没有正常施工的，以迎合客户对现房的偏好。

山东某三线城市某开发商负责人告诉笔者，当地市场现有的房子基本都是尾房，比如一楼的大户型，客户不喜欢。虽然烂尾楼和延迟交房在当地普遍存在，但期房仍是主要选择。“如果市场卖得不好，我就干脆停工。毕竟现金流是生命线”。

虽然现房库存出现近五年来首次下降，但房企分化明显。

据柯睿统计，相比行业整体4.2%的降幅，10家房企的现房库存平均下降25.7%。同时，10家房企的现房库存平均增速达到31%，与行业现货库存下降趋势相反。不过，这份报告并未公布具体房企名单。

为什么库存不降反升？上述研报解释称，除销售规模整体下降50%外，在融资收紧的情况下，房企在项目建成后仍处于受限状态，导致现房库存高企。

无息诱惑，开发商不能退出快。

在停贷潮下，虽然出售现房的呼声越来越强烈，但实际执行过程中仍存在诸多困难。

"出售现房对开发商来说是一个沉重的打击。"上述山东开发商负责人表示，开发商可以建现房，物业囤积等。对于地段稀缺的项目，现在却很难有房价上涨的预期，开发商资金不足都在关注高周转。目前只有少数小而美的公司有实力做。

他补充说，地价与房价差距越大，土地增值税越高，房价上涨的空间可能无法覆盖税收和资金成本。

某20强房企北京区域营销总监告诉笔者，现有的房企模式可能只适用于港资房企。他们基本都是用自己的资金进行开发，不依赖收购价格。“我们的地区公司想收购土地，但也需要向集团借钱。利息成本高达8-10个点，他们无法囤积土地，只能进行更高的周转”。

比如2022年8月，老牌港资地产商香港置地武汉分公司推出“准现房销售”政策，即首付10%，年底首付10%。项目竣工交付后，余款补足。在等待竣工期间，购房者不必承担按揭。

一般情况下，房屋预售预售制度规定，房企在缴纳土地款、取得规划建设许可证、投入25%的建设资金后，方可出售房屋。结构封顶后，他们可以获得购房者剩余的按揭贷款。

笔者了解到，之前由于地方政府监管的差异，一些房企一拿地就可以办理预售证，土地不封顶商业银行就可以发放按揭贷款，大大缩短了开发商回笼购房款的周期，但同时也间接放大了烂尾风险。此外，开发商还以商业票的形式无偿占用施工方和材料供应商等供应链的资金。即使在土地拍卖阶段，开发商也只能投入少量自有资金，通过信托、私募、民间借贷等方式进行资金配置。，作为支付土地款的前期融资资金。高周转的模式就这样产生了。

其中，现房销售面前最大的障碍就是全款购房。这笔钱对开发商来说至关重要。2021年，超过一半(52.9%)的房企资金来自销售回款，包括购房者的首付和预付款以及个人按揭贷款。

“开发商是政府的批发商，利润基本持平。”2022年7月的绿城管理层业绩会上，董事长郭家峰算了一笔账。如果地价每平米1万，房价1.8万-1.9万，在现有预售制度下，开发商的利息成本约为800元-1000元。如果转为现房销售，利息成本会提高到2000元左右，甚至更多。

郭家峰认为，现房出售需要财务背景，开发商的利息成本可以降低2%左右(200元-300元)，也可以实现现房出售。如果开发商必须支付土地付款并出售现有房屋，市场规模将立即缩小。对于一个能做20个项目的房企来说，现有的房子销售只能做四五个项目。